听说秦皇岛房价要降?答案是,不可能;现在还有不少客户想着等秦皇岛房价跌了再买,这样的人的确很多,结果后面都是哭着喊着后悔了。有好多人也经历了房子4000到8000的变化,过了个新年就错过了买房机会,涨价就在开发商文字的一瞬间,可后悔有什么用,房价会跌吗?*会少吗?房贷利率会打折吗?所以,买房这件事上,冲动是天使,犹豫是魔鬼,准备好就赶紧下手吧!
秦皇岛房价为什么不会降?先来看看房价是怎么组成的。
01
土地成本
土地资源无法再生,越来越少,自然也就越来越贵。每次土拍,开发商竞争之激烈程度,就像是只要能拿到地,出再多钱也不在乎。
土地是房地产企业建设过程中的名列前茅个必备元素,拿地的成本*终必将要算入房价中。研究显示,开发商的拿地成本约占房价的30%—40%,这笔钱用来购买土地的使用权,缴纳土地出让金。
02
建筑成本
拿到地就要开始施工建筑,建筑成本支出包括房子施工的水泥、砖瓦、管道管线、电梯等成本、人工成本、社区设备成本、绿化维保成本等,整体算下来,又占房价的30%—40%。有的楼盘如果是精装修的话,还要包括更多的室内设备成本,可能要达到总房价的45%左右。
03
税费成本
开发商从拿地到建筑施工,到销售,这个过程也要不断地缴纳相关税费。主要包括营业税、契税、土地增值税,所得税、印花税等各种税费,加起来大约占房价的12%-15%。由于各个城市的税费标准可能不同,收费起点也会略有不同,所以此数据是保守估计。
04
销售管理成本
销售管理成本主要包括销售人员工资,项目管理服务成本,广告宣传费用等,该部分费用约占10%—15%。
如果一个项目的操盘能力特别强,楼盘建设销售周期短的话,成本也会相应减少,如果操盘能力太差,拖个三五年,八九年,那么销售成本也会随之增加。随着时间的消耗,成本增加,楼盘的价值也可能会有所损耗。这对开发商是非常不利的,同时,也是现在楼市快销现象存在的一个重要原因。
05
开发商利润
除去以上的成本支出,剩下的部分就是开发商的利润了,一般占10%—15%。所以开发商在定房价的时候,根据以上各部分的份额和支出,一个大概的房价就会被制定出了,房价再低,也不能低于自己支出的成本,必须将本金收回来才是定价的底线。
如果想要降房价的话,这五项中,少有能改变的就是开发商的利润喽。但是,请牢记,企业,是以盈利为*终目的的。
较后再来谈谈目前的政策,限购,限售,*提高,利率提升,这些是针对买卖双方,还有各个地方上一些,其他的供需政策,例如土地供应,新建商品房审批,以及金融政策。
限购限售都是一把双刃剑,一方面限购会提高购买门槛,从这个角度上房价不会快速下跌,而且会随着想进入的人更多,有资格买房的人更多,会触动更多的,房源价格上的保值等等。
限购实际上是保护了房价,预防房价因为泡沫太大而进行严重的反弹,避免房价太高,与收入水平与房子价值背道而驰,较后影响城市的发展。其实*终的目的就是为了抑制炒房。
所以说秦皇岛房价在未来几年不会有太大的降价可能性,因为不具备降价的条件。还是那句老话买房要趁早,莫让全款变*。
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