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秦皇岛房产土地到期如何续期?答案出来了!

来源:吉屋网   发布时间:2020-05-22

秦皇岛房产土地到期如何续期?根据本次全国人大常委会法工委相关负责人接受采访时所说的“按照全国人大常委会立法规划的安排,有关方面正在研究起草房地产税法草案,相关工作正在稳步推进”就是标准答案。

 

为什么说“正在稳步推进”这个模糊说法就是标准答案?原因就是房产税跟土地出让金是重复收税,在没有解决土地出让金,也就是土地的租金如何续期的问题前,房产税都无法给出明确答案。

 

中国房产的所有权仅仅是地上建筑物的永久产权,但是土地都是租赁权,也就是最长七十年(也有五十年和四十年和二十年)的租赁期。土地出让的时候,开发商都是一次性缴纳了最长七十年租期的租金,然后大家买房时也都给大家明确了土地到期的年限。

 

那么,土地到期了,房子还是自己的吗?这个房子跟你租的房子道理一样,自己配置了家具家电,房子租赁合同到期了,家具家电还是你自己的。如果续签了合同,那么房子可以继续住,如果没有续签合同,房东把房子又租给了别人,那么里面的家具家电还是原来租户的,只是如果原来租户愿意搬走也行,不愿意搬走可以跟房东谈好折价转让,这个时候就叫做房屋拆迁款。

 

目前,中国官方给出的七十年住宅的续期答复是可以自动续期,无需申请,之所以可以续期,原因就是房产无法搬走,只能续期或者拆迁,但是拆迁需要补偿,补偿需要有开发商愿意支付拆迁款才可以承诺,所以拆迁的事情无法预计,目前只能给出自动续期的承诺。

 

但是如何缴费续期没有说明。这点恰恰就是全国人大需要综合立法考虑的事情。可以肯定,补缴土地出让金是必然的,只是到底补缴多少还是一个悬念。

 

既然土地出让金就是一次性缴纳最长七十年的土地租金,那么补缴就有了两个办法。一种方法是续期时一年一收,也就是房产税。按照房产的价值1%左右每年缴纳一次,连续交七十年,正好相当于房子的土地价值。另一种方法就是跟现在一样一次性缴纳七十年的租金,因为一次性缴纳当然就要打折,比较公允的方法就是打五折。比如一套房子总价600万,其中土地价值400万,打五折就是200万,就是房主缴纳200万再续七十年,重新换房本,房本里面的土地年限延长七十年。

 

那么,多数人是否愿意缴纳200万让自己600万的房子续期七十年呐?相信一定有人愿意有人不愿意。恰恰这种有的业主愿意有的业主不愿意的结果就是最公允的结果。因为如果所有业主都愿意的结果,那么国家就吃亏了,国家财政立刻吃紧。如果所有业主都不愿意的结果,那么很难推进也可能带来社会动荡。

 

前年深圳试行小产权房转为大产权商品房试点,恰恰就是让小产权业主补缴一半的土地出让金,然后拿到大房本。结果就是有的业主愿意补缴拿房本转为商品房,有的业主不愿意,尤其那些不转让的业主就不缴费也不拿房本。

 

深圳方案就是试点,也积累了经验。给未来土地到期如何续费打下了基础。

七十年土地到期,如果补缴土地租金,那么再续七十年,房本更新土地延期七十年还是大产权房,相当所有权跟使用权继续属于业主,可以继续交易转让。如果不缴纳土地租金,房本自动作废,转为了小产权,相当业主只有使用权没有了所有权,不能转让交易。

 

那是的结果就是部分业主肯定补缴土地租金换新房本,因为拿到新房本就可以转让抵押变现,部分只是居住需求的业主可能不会续费,反正自己住又不卖,等需要卖出的时候在续费也可以。

 

这就是目前官方给出的自动续期无需申请的答复的根本原因。

 

不怕业主不补缴土地租金,反正早晚都会缴纳。最迟卖出时,新的业主就会缴纳拿到新房本。

 

就像现在的经济适用房,买房时欠着国家10%的综合地价款,如果着急转让的业主就会补缴改为商品房,如果不着急只是自住的业主就直到转让的时候再补缴,其实也是买家支付,但是这种没交土地费的房子就会比普通商品房便宜一些,这个便宜的部分就是需要补缴的土地的价格。

 

土地的价格是可能调整的,未来大概率会上涨,所以国家每隔几年都会上调,即使现在不缴纳,越往后就会越高,那么你会选择那种呐。

 

还是上面的案例,总价600万的房子,其中土地到期后房主立刻缴纳200万再续七十年,重新换房本,房本里面的土地年限延长七十年。这个时候因为已经续期了,房子价值800万,而没有续期的房子还是600万。对于后来的买家,是愿意付给业主800万买已经续期的房子,还是愿意付给业主600万办理房本时补缴200万呐。其实都是一样的。

 

如果推迟十年以后再缴纳,可能补缴的费用就是300万,减去过去的十年,还剩六十年。那个时候买房的人仍然会面临选择到底是买已经续期的合适还是没有续期补缴土地费的合适。

 

那些一直不补缴也不卖出的业主,其实国家也不着急,反正早晚业主要把房子继承给子女或者赠与给其他人,那个时候就要更换房本,就由新房本的申请人来补缴土地租金然后拿到新房本。


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