在经历了2017年的疯狂补涨和2018年的慢跑式上涨后,2019年的秦皇岛房价将会如何发展,秦皇岛房价会出现实质性的下跌吗?未来秦皇岛房地产开发的重要阵地又会是哪?
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商品住宅成交量
秦皇岛主城区商品住宅成交面积的变化:2014年成交面积是179万平米,2015年236万平米,2016年238万平米,2017年203万平米,2018年175万平米。
秦皇岛主城区商品住宅成交套数的变化:2014年成交17508套,2015年成交22617套,2016年成交22437套,2017年成交19102套,2018年成交16279套。
平均每年成交210万平方米
2014年是楼市成交量的低谷,2015和2016年是成交量的高峰,5年的平均成交量约210万平方米,成交套数约2万套。
2018年成交量下跌明显
2018年主城区商品住宅成交面积175万平方米,同比去年下跌13.8%,成交水平与2014年相当。
楼市成交与政策密切相关
楼市成交量的变化与房地产政策,尤其是与房贷政策密切相关,2015年和2016年是全面去库存的两年,在购房*、房贷利率方面,政府给予了很大力度的优惠,成交量创下纪录,2017年、2018年楼市实施限购,成交量因此下调。
商品住宅成交价格
秦皇岛主城区商品住宅成交价格的变化:2014年成交均价5679元,2015年5936元,2016年6517元,2017年7372元,2018年8625元。
房价连续5年保持上涨
秦皇岛房价在2014年见底后,便开始了一路向上的涨势,均价从5字头涨到6字头,2017年涨到7字头,去年接近9字头。
房价与楼市库存成反比
我们常说“涨价去库存”,其实这句话说反了,应该是去库存涨价,秦皇岛这几年的房价上涨与去库存密切相关,没有2015年、2016年的去库存,不可能有今天的房价。
2018年房价涨幅超去年
今年秦皇岛房价保持了温和上涨,但是因为每个月的连续上涨,年度涨幅其实超过了2017年,同比去年大约上涨了17%,相比2014年的房价*点,秦皇岛房价上涨了52%。
商品住宅入市量
秦皇岛主城区商品住宅批准预售面积的变化:2014年批准预售面积228万方米,2015年102万平米,2016年124万平米,2017年159万平米,2018年170万平米。
秦皇岛主城区商品住宅批准预售套数的变化:2014年批准预售套数是22629套,2015年达10183套,2016年达12379套,2017年达15873套,2018年达16183套。
2014年是楼市分水岭
无论是从房价、成交量还是入市量来看,2014年堪称秦皇岛楼市分水岭,2014年楼市入市面积达到228万平米的高点,巨大的供应量导致了房价的下跌,从而拉开了去库存的帷幕。
新增供应量低位徘徊
相比2014年,近几年秦皇岛主城区新增供应量在低位徘徊,每年基本上在100到150万平方米区间浮动,较低的商品住宅供应量为房价上涨提供了条件。
商品住宅用地成交量
秦皇岛主城区住宅用地挂牌出让面积的变化:2014年成交面积是699亩,2015年560亩米,2016年1447亩,2017年1094亩,2018年1917亩。
住宅用地成交量创新高
从图表可以看出每年土地入市量与次年住宅入市量成正比,近三年的土地成交量都在一千亩以上,而今年的住宅用地出让量是5年来*一年,几乎是去年的两倍,所以未来两年住宅的供应量会明显提高。
海港区供地规模*
从2018年土地挂牌出让分布的区域来看,海港区的住宅供地规模*达1547亩,大部分分布在西部、北部,这两个区域也是未来海港区增量土地的重要来源。
2019房地产市场走势
明年房价稳就一个字
在经历了2017年的疯狂补涨和2018年的慢跑式上涨后,秦皇岛房价上涨的步伐将会逐渐停止,在大量土地还未形成有效供给之前,秦皇岛房价很难出现实质性的下跌。
区域分化将愈加明显
未来秦皇岛房地产开发的重要阵地依然是新城区,城市住宅主要分布在西部和北部,旅游地产主要分布在北戴河和北戴河新区,城市内部之间的市场分化、房价分化将会进一步加剧。
楼市机遇与挑战并存
一方面秦皇岛人口依然保持净增长,城市发展仍未止步,城镇化还有很大空间,这是未来时期秦皇岛房地产的*机遇。
另一方面,随着土地供应的开闸放量,尤其在西部和北部这些新城区,未来的新房供应量很大,市场竞争也会越来越激烈,提高产品竞争力、积极跑量将成为房企的重要任务。
注:以上数据根据秦皇岛市统计局、秦皇岛市房产局、中国土地市场网数据进行统计,住宅成交主城区包括海港区、北戴河区及山海关,住宅土地成交主城区包括海港区、北戴河区、山海关区及北戴河新区。
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