*近天气渐凉,房地产貌似也有了些凉意,但看到国家统计局*近发布的8月份70大中城市房价数据,感到房地产并没有熄火,只是火小了一些。其中秦皇岛新房价格环比上涨2.8%,涨幅其实并不低,但也只是勉强进入前十,徐州、北海、西安房价环比涨幅超过3%,依次占据涨幅前三。
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现在已经进入到房地产的传统旺季“金九银十”,但是由于暑期过后旅游地产出现降温,而目前秦皇岛在售的楼盘数量又比较少,新房的成交量其实是在下探中。不过秦皇岛的房价倒是很坚挺,新房价格上涨的同时,二手房价格也在上涨,8月份二手房价格环比上涨2.2%,通常来说如果市场有变化,二手房价格的反应比新房会更及时。
秦皇岛的房价是否见顶?房地产是否还有戏呢?在判断房地产的市场周期时有一个惯用的模型“短期看政策、中期看土地、长期看人口”。
秦皇岛的房价上涨潮比一二线城市来得要晚一些,退得也要晚一些。严格来讲秦皇岛房价是从2017年开始上涨的,而去年所谓的调控只是调而不控,今年限购才开始严格起来。
所谓“中期看土地”,其实就是看未来的住宅供应量,而住宅供应量当然是由土地供应量决定的。
如果抛开政策,仅从市场角度来看,如果市场供应不放量,房价很难在中短期有实质性下跌,即使是下跌,也是迫于调控压力的“假摔”,调控松绑后必然会反弹。
首先秦皇岛肯定是不缺土地的,这两年的土地供应量也保持在一定规模,但是土地供应主要集中在海港区的城郊和广袤的北戴河新区,市区土地供应非常有限。
2018年至今,秦皇岛主城区(不含抚宁区及三县)共挂牌出让14宗商品住房地块(约1775亩),其中北戴河新区3宗(约204亩),海港区西部5宗(约1158亩),海港区北部(约287亩),北戴河区1宗(约23亩)。可以看出新出让的土地主要集中在海港区西部、北部以及北戴河新区,这几个区域也是未来秦皇岛增量土地的重要来源,而市区的土地储备主要以存量土地为主,需要通过旧城改造等方式盘活,可供开发的面积十分有限。
物以稀为贵,这就是为什么市区楼房比城郊更抗跌的原因之一,同时也加深了秦皇岛房价的区域分化,比如当前市区新房均价早已过万,部分高端楼盘单价甚至达到一万七,但是在城郊依然有均价6、7千的房子存在。城郊大量的土地储备在很大程度上拉低了秦皇岛的房价底线,这也是为什么大家总感觉秦皇岛房价很高,但是官方统计的均价却比较低的原因,部分区域“拖了后腿”。
秦皇岛房地产的另外一个利好在于国际一流旅游城市的打造,如果能把旅游业做大做强,对非常住人口的吸引是有巨大优势的。国际化的旅游城市是人口规模有限却能保持房价上涨的特例,但前提是高水准的国际化旅游城市。在未来一两年内,秦皇岛房价将会进入到横盘阶段,但是再像2014年、2015年那样大幅下跌几乎是不可能的,毕竟市场供应的不足暂时还摆在眼前。所以刚需想要买房还是趁早出手为好。
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