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重磅:未来20年中国房地产20大趋势让你一生受益

来源:腾讯地产   发布时间:2017-06-01

这篇文章,已经酝酿了足足一年时间,一直在反复反复的分析与讨论,较后终于形成现在的大趋势成果。其意图与意义在于对促进中国房地产行业发展、房企的发展与市场认识、购房者的买房与投资有帮助,这才是老谢最开心的事情。希望让大家享受到房地产业带来的财富盛宴,赚取更多的真金白银。不是在房地产混了几十年,较后连套房都没买到。因为大趋势无人可挡,不要同大趋势作对。

中国房地产市场真正的初步发展自1998年开始,到2017年不过才是20年。未来二十年中国房地产市场何去何从,这才是最应该去关注的问题。老谢研究中国房地产二十年,每年市场的年总结果,基本上得到数据的印证,并没有胡说八道。跟着老谢投资不动产的人,创造大量的财富。未来二十年房地产市场发展趋势会怎么走,这是长周期的研究课题。

老谢对判断房地产长周期主要指标是GDP的增速、人口增长、家庭结构分裂率、住房消费、城镇化率、城套率,另外是房价收入比、租金回报率、空置率和住房饱和度的四个因素不可忽略。而房地产短周期主要指标是经济、政策(货币、土地、税收、金融、融资、住房、户籍、规划、城市群(京津冀、珠三角、长三角,还有17个城群)、长效机制、房地产税、遗产税)、资金(货币与房贷供应、利率、房贷首付、资金价格)、供需、库存去化周期,其中金融、货币、信贷与房贷首付及利率的因素影响较大。

目前房地产市场处于短周期的波动期、调整期,政策引起的市场供需、价格波动,只是短期影响。长期看,不会影响到未来中国房地产市场发展大趋势发展。由于中国经济的体制、制度、经济发展模式、地方发展方式、货币、财政、金融、土地、住房、税收、人口问题等一系列问题的改革,短期都不会有根本性、实质性的本质变化。毫无疑问,城镇化走完需要几十年时间,消费结构已进入住房时代,人口红利转向人才红利,二孩放开,未来二十年中国房地产市场依然是大好前景。

老谢是这样看的,未来二十年支撑中国房地产市场发展的动力与价格上涨的推动力,就是经济稳定增长、人口增长、家庭结构分裂率、住房消费、城镇化率、城套率、创新。中国房地产市场二十年增长发展过程,至少人口在达到城镇化70%以前,一手房市场仍然是主要市场。未来中国经济的体制制度不会颠覆、房地产推动经济发展不会改变、房地产收入是地方第2财政、城镇化的发展,人口老龄化、入学毛率趋势,会支撑房地产行业更加蓬勃。

未来20年中国房地产20大趋势,老谢认为是这样的。名列前茅是中国房地产业依然是支柱产业时代、基础产业、主导产业、先锋产业、黄金时代。经济的发展、土地价格不断上涨、货币贬值客观条件、购房人增长、城镇化完成、人口向城市集中、农村户 口转为城市户 口,都将导致未来二十年以及相当长一段时间内,房地产依然是中国的支柱产业。

第2是中国房地产依然是政-府-调控主导时代、一刀切调控结束进入分类时代。计划经济体制没有转变为市场经济、市场决定资源套置没有实现、土地垄断与供应垄断没有改变、产权制度与土地制度没有完全改革、市场无法决定价格前,都会导致未来二十年以及相当长一段时间内,房地产依然是政-府-调控主导时代。

第三是中国房地产业依然是卖方时代。只要土地垄断与土地供应垄断没有变、房企卖地卖房模式没变、房企预售制没变、房企项目滚动开发模式没变、价格非市场决定、房源与价格公开透明等没有改变,都会导致未来二十年以及相当长一段时间内,房地产依然是卖方时代。

第四是中国地方财政依然是土地财政时代。只要分税制没变、土地置换城市基础设施没变、地方债务扩大、地方经济发展模式没变、土地制度与出让方式没变等,都会导致未来二十年以及相当长一段时间内,地方财政依然是土地财政时代。

第五是中国房地产投资依然是资产配置时代。在人民币贬值、美元升值、投资渠道狭窄、通货膨胀、资产荒、货币与信贷的超发、出海投资、实体业低迷等因素下,另外是房子的居住、投资、融资的三大功能影响下,都会导致未来二十年以及相当长一段时间内,中国房地产投资依然是资产配置时代。

第六是中国房地产价格普涨时代结束进入城市分化时代。由于资源分配与供应的不平衡、不合理,产业与经济的发展不均衡,人口与财富的流动性扩大,都会导致未来二十年以及相当长一段时间内,中国房地产依然是城市分化时代。毫无疑问,未来中国房地产价格还是保持震荡上涨的趋势。

第七是中国房地产进入改善需求时代。随着二胎政策的放开与家庭结构分裂及房屋拆迁等产品结构的变化, “环保”、“低碳”、“智能”的产品发展,都会导致未来二十年以及相当长一段时间内,中国房地产依然是改善需求时代。

第八是中国房地产金融化时代、房地产金融存量监管时代。房地产证券化,房地产金融化的主要模式:1.ABS:发行资产抵押债券,创新融资渠道。2.REITs:发行标准化证券,盘活资产流动性。房地产金融化要分两步,名列前茅步是商业不动产的金融化,就是REITs,目前很多机构都开始尝试;第2步就是房地产抵押贷款的证券化,即MBS。

作为不可分割的资产,房产价值高昂又不能分拆购买。另外是第三是建立小额贷款公司。第四是房企入股银行,建立房企银行。第五是房企入股保险,建立房企保险公司。第六是房企地产基金模式。随着金融与制度的放开,未来二十年以及相当长一段时间内,中国房地产进入金融化时代。

第九是中国房地产进入大中城市高价征地拆迁安置时代。第十是房企进入城市群拿地时代、核心三四线城市攻城略地时代、收益偏平时代、500强垄断时代。第十一是全国50强房企进入转型时代、互联网+时代。第十二是全国主要城市商业地产进入存量资产时代。第十三是全国主要城市房地产进入存量时代。第十四是全国主要城市房地产进入三高时代(高房-价、高地-价、高成本)时代。

第十五是全国主要城市房地产进入全豪宅时代。第十六是全国主要城市房地产进入地铁+高铁+轻轨+机场时代。第十七是全国主要城市房地产进入超级城市群+都市圈+国家新区+自贸区时代。第十八是全国主要城市房地产进入学 区 房+学 位 房时代。第十九是全国主要城市房地产进入人口大膨胀+交通拥挤+资源紧缺时代。第2十是全国主要房企进入资源型+城市群+人口大+交通轨道型城市土地抢夺战


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