中国大量限售二手房正式解冻，将导致新一轮抛售潮？

2019/05/22 09:55

两年前从广州厦门开始，中国有50多个城市先后上马限售政策，史上**大规模的“冻房”现象，成为这一轮楼市**深的调控印记。如今两年过去，**批限售房已经到期，这意味着将有大量的二手房正式“解冻”，它们会陆续获得入市资格，这将对中国楼市产生多大影响？会不会导致新一轮抛售潮呢？

限售，是上一轮楼市调控的标配，2017年3月24日，厦门率先出台限售政策，新购房获得不动产登记证，一律两年后才可上市交易，限售由此而开启。随后广州、福州、青岛等地跟进，**终蔓延到全国60多个城市，其中不乏类似菏泽这样的三四线城市，大多数城市限售周期为两年，部分城市为三年或五年。

如今两年过去，限售房屋即将解冻，而这个月内会有十大城市首当其冲。其中厦门、福州、青岛、广州四大城市作为全国**批限售之城，目前首批限售已经到期。在月内常州、东莞、扬州、海南、济南、保定、徐水六地都将触及限售解冻期限。这意味着在本月将有十大城市限售陆续解冻。而在5月，嘉兴、南宁、芜湖、徐州都将触及解冻点。到今年10月，除个别限售周期为3-5年的城市外，大多数城市限售都到了解禁周期。值得一提的是，二零一八年十二月底，山东菏泽已经率先取消限售政策，可是当时菏泽的限售政策却尚未到期，所以不排除一些城市会提前解除限售。那么限售政策到期对楼市的冲击到底有多大？

限售解禁究竟对楼市有何冲击，这要从限售的政策初衷说起。限售本意是为“冻房”而来，冰封楼市，锁住流动性，既不允许购房者获利了结，也不允许清盘退出，无论涨跌，这些不动产都不能参与，这就给楼市带来了双重效果：在房价大涨之时，它能遏制投机，在大跌之时也能限制抛售，从而缓解楼市下跌态势。所以限售到底会对市场带来何种影响，要看的是市场究竟处于哪一个阶段。在不同的楼市环境下，限售解禁带来的影响有天壤之别。

在楼市上行期，限售解禁基本不会对市场产生多大冲击，而在楼市下行期，限售解禁，二手房将会大量入市，显然会加速市场的下行趋势。不过，如今中国的楼市既非上行也非下行，而是政策性的维稳盘整。虽然3月以来，以北京上海厦门为代表的个别一二线城市有所回暖，但量能相比过去仍未出现扩张，价格只是稳中有长。至于大多数三四线城市仍在高位盘整，部分城市量价齐跌的下行趋势仍未扭转。这种背景下限售解禁自然会对市场带来一定冲击，从而打乱楼市回暖的节奏。

毫无疑问，投机资金被冰封两年之久，多数人获利了结的驱动会十分强劲。那么到底有多少房源获得解禁资格？我们先说广州，2017年4月至12月二手房成交量高达8.5万套，一手房成交量也达到6万套，这意味着未来八个月广州将有14.5万房源限售解禁获得入市资格。而目前广州每个月的二手房成交量约为7000多套，限售解禁将对市场造成一定影响。事实上，广州的二手房挂牌量已经出现大幅增加。4月初，广州链家二手房源放盘量突破4万套，而2月初仅为3万套左右，去年10月则是2.6万套左右。

不过，与此同时，广州317新政同样满两年，“五年社保限购”的限制解禁，部分外来需求被释放，与限售解禁形成对冲，这里的背景是2017年3月17日广州升级楼市调控，外地购房门槛从三年社保调整为五年社保。

我们来看看厦门的情况，2017年3月之后，厦门一二手房成交量全部萎靡不振，整体成交量约为2.4万套左右。而2019年3月，厦门楼市回暖，成交量不断上行，当月二手房成交量超过4000套。如果厦门能保持如今的市场热度，限售解禁带来的短期冲击影响不大。

当然，无论广州还是厦门抑或其他城市，随着限售盘解禁，未来二手房放盘量还将会继续扩张，限售解禁的影响不容小觑，但对不同城市的影响不能一概而论。

有必要指出的是，限售解禁只是赋予入市资格，至于是否会形成抛售，则要是城市环境和楼市阶段而定！

其一，炒房团向来都有抛售冲动，而无论哪个城市的刚需都不会轻易抛盘。对于在2017年就已经加码限购的城市来说，刚需所占比例一般都会高过外来投资者，这些城市受到限售解禁的冲击也就相对有限。相反，对于那些以外来投资者为主的城市限售解禁的冲击可想而知，尤其是炒房团，一定会借助楼市回暖抛售出货，这将是极大概率的事件。

其二，高处不胜寒，2017年房价处于**高位的城市，所受冲击也就更大。越是当初房价处于高位，投资者浮亏越多，抛售的动力也就越大。相反，2017年楼市刚刚上行，就加码限售的城市，大多数被冰冻的房子都有浮盈空间，相比那些在山顶上接盘的购房者，也会淡定许多。

其三，对于除大都市圈外的三四线城市，务必要谨慎。过去在棚改货币化刺激之下，三四线新房价格快速上行翻倍行情屡见不鲜，但如果未来无人接盘，那么翻倍也只是浮盈，前期涨太多都没有多大意义。

对于这些城市要警惕叠加而至的双重压力，一是棚改新建房上市带来的新增库存，二是二手房抛盘带来的巨大压力。其次，注意“五年社保限购解禁”与“限售解禁”形成的对冲效应。2017年3月，上海广州等地将限购门槛，从三年社保升级为五年社保，一批购房者被拒之门外。如今部分购房者以满足限购年限要求，这会对限售解禁形成一定对冲效应。其5，一二线楼市出现抛售潮的可能性不大，基于2019年中国稳楼市的政策目标，随着货币宽松和松绑楼市成为主基调，加上局部一二线楼市开始回暖，所以这一轮限售解禁整体上不会形成大规模抛售潮。